Grondbeleid

Visie op grondbeleid

Het programma Grondbeleid neemt fysiek ruimtelijke projecten in ontwikkeling en voert deze uit. Hierbij is er een relatie met andere programma’s binnen de gemeentelijke begroting. Belangrijke programma’s zijn onder meer: Stedelijke Ontwikkeling, Wonen, Zorg en Welzijn, Economie & Werk, Sport en Accommodaties, Onderwijs en Mobiliteit.
De beoogde maatschappelijke effecten van dit Grondbeleid zijn:

  • Een groter aanbod van woningen voor de doelgroepen die daar het meeste behoefte aan hebben, door middel van de productie van bouwrijpe grond en de ontwikkeling van stedenbouwkundige plannen.
  • Scheppen van fysieke ruimte voor de realisatie van voorzieningen, scholen, kantoren, bedrijfshuisvesting en andere werkgelegenheidslocaties.
  • Realisatie van structuurbepalende, stedelijke ontwikkelingsprojecten, zoals de Stadsbrug, de Waalsprong, Plein 1944, Parkeergarages, Centraal Station, Waalfront en HOV, die initiërend zijn voor de lange termijn ontwikkeling van de stad.

De manier waarop we dit grondbeleid uitvoeren is uitgebreid omschreven in de Kadernota Grondbeleid die in 2010 door uw Raad is vastgesteld. Hierin gaan we niet alleen uit van faciliterend grondbeleid, waarbij we gebruik maken van “publieke” instrumenten, maar kiezen we ook soms voor een actieve, ontwikkelende en daarmee risicodragende rol van de gemeente. Dit kan zelfstandig of via samenwerking met marktpartijen en deelnemingen in een PPS, zoals Waalfront, of via een gemeenschappelijke regeling met andere overheden, zoals Bijsterhuizen. In de actieve rol verwerven we gronden, ontwikkelen we plannen en maken we terreinen bouwrijp en verkopen deze.
Projecten worden door het gemeentelijk Ontwikkelingsbedrijf voorbereid, tot uitvoering gebracht en financieel afgewikkeld.
De planexploitaties van deze projecten, die altijd meerdere jaren doorlooptijd kennen, leggen we als document ter vaststelling aan uw Raad voor.
Bij veel van deze projecten speelt grondbeleid een belangrijke rol. Projecten als de Waalsprong, Waalfront, TPG/Doornroosje, Winckelsteegh en Nijmegen Centraal zijn in dit verband belangrijke projecten.

Grondbeleid en P&C cyclus

De toe te passen parameters voor de planexploitaties voor de eerstvolgende herziening worden jaarlijks vastgesteld door de Raad in de Zomernota.
De planexploitaties van de gemeente Nijmegen worden jaarlijks opgenomen in de Voortgangsrapportage Grote Projecten (VGP). Het VGP wordt aan het begin van het kalenderjaar ter vaststelling aan de Raad aangeboden, waarbij de peildatum 1 oktober van het daaraan voorafgaande jaar is.  De planning is dat het VGP door de Raad wordt vastgesteld vóór de rekening. De ontwikkeling van de boekwaarde tussen 1 oktober en 1 januari wordt ook bij de rekening gerapporteerd. Een tussenmelding van het VGP in de vorm van mogelijk verwachte grotere afwijkingen vindt dan plaats in het kader van de begroting waarbij ook wordt gerapporteerd over de ontwikkeling van de risico's van het programma Grondbeleid en het voor dit programma benodigd weerstandsvermogen

Ontwikkelingen

In 2015 lijkt het economisch herstel door te zetten. De verwachtingen zijn positief en de groei van de economie is weer zichtbaar. Het consumentenvertrouwen groeit langzaam. Het herstel van de economie blijft nog enigszins onzeker. Lange termijn- voorspellingen zijn schaars en ook op korte termijn wordt een slag om de arm gehouden. Partijen erkennen de omslag in de economie, maar de mate van groei blijft onzeker.

Nijmegen omarmt de Waal

Het accent ligt bij de uitvoering van projecten die onderdeel uitmaken van het grotere kader “Nijmegen omarmt de Waal”. Een opgave die bestaat uit een aantal grote gebiedsontwikkelingen, te weten: Waalsprong, Waalfront en de Dijkteruglegging. In de Waalsprong bouwen we nog zo’n 8.000 tot 9.000 woningen tot medio 2027. De woningbouw in de Waalsprong is weer verder op gang gekomen met de realisatie van de Grote Boel en de voorbereiding van De Stelt. De uitvoering van De Waaijer (Landschapszone) krijgt verder zijn beslag. De voorbereiding van Hof van Holland is gestart en wordt verder uitgewerkt.
In Waalfront is medio 2015 de bouw gestart van Brugkwartier. De bouw van de Handelskade, terrein De Gelderlander (ca. 540 Woningen en 2800 m2 comm. voorzieningen) vordert gestaag.
De Dijkteruglegging wordt in 2015 opgeleverd.
Nijmegen omarmt de Waal wordt daarmee steeds tastbaarder.

Maatschappelijk Vastgoedprojecten

De realisering van de Donjon is weer een stap dichterbij door het in procedure brengen van het bestemmingsplan. In overleg met de Rijksdienst voor Monumentenzorg en een aantal marktpartijen werken we verder aan de voorbereiding van dit project.
De nieuwbouw van de Bastei is in 2015 gestart. Ook is de visieontwikkeling voor de aanpak van de Waalkade dit jaar gestart, een proces met participatie van burgers en ondernemers.

Reserves en risicobeoordeling

In 2015 zijn er ongeveer 45 planexploitaties in uitvoering. Daarnaast zijn er planexploitaties in ontwikkeling (de PIO's), die bij gebleken haalbaarheid en uitvoerbaarheid ter vaststelling aan uw Raad worden aangeboden of leiden tot, door het College af te sluiten, overeenkomsten.
Om de risico’s van deze exploitaties af te dekken analyseren we deze. Hierbij schatten we de kans dat een risico optreedt en wat het effect kan zijn. Per project bekijken we dan de negatieve risico’s zoals bijvoorbeeld kostenstijgingen, hogere verwervingsprijzen, opbrengstverlaging (markt) en de bijsturingsmogelijkheden.
Dit leggen we naast een beoordeling van de totale projectenportefeuille. Wat vervolgens aan gekwantificeerde financiële risico’s overblijft, moet kunnen worden afgedekt in het weerstandsvermogen van de gemeente Nijmegen in de vorm van de Saldireserve.

De risico’s binnen de lopende planexploitaties zijn opnieuw tegen het licht gehouden. Dit alles in het licht van de economische omstandigheden. Hierin zijn aanvullende maatregelen en beheersmaatregelen opgenomen, die er voor moeten zorgen dat de lopende planexploitaties de komende jaren adequaat en onder beheersbare condities kunnen worden uitgevoerd. Dit heeft ook consequenties voor het weerstandsvermogen.
Ten opzichte van het laatst vastgestelde VGP is het voor het programma grondbeleid benodigd weerstandsvermogen toegenomen tot € 73,6 miljoen (was € 66.3 miljoen. Beiden na aftrek post onvoorzien planexploitatie GEM Waalsprong en met toepassing van een dempingsfactor van 10%). De voornaamste oorzaken voor deze wijziging betreffen Waalsprong GEM en Bergerden. Voor Waalsprong GEM wordt de verandering veroorzaakt door het toegenomen risico van minder gunstig grondgebruik (te hoge dichtheden) en de verwachte afname van het programma winkels/woningen. Dit treedt vooral op in Hof van Holland.
Voor Bergerden is een risicotoename opgenomen gelet op het opgenomen uitgangspunt van verbreding van het bestemmingsplan. Daarnaast zijn een aantal extra risico's opgetreden bij verschillende projecten (Onderwijshuisvesting/Streekweg, Talent Centraal, etc).
Door de reactieve aanwijzing van de provincie op het bestemmingsplan De Grift Noord is er een onzekere en dynamische situatie ontstaan. Op dit moment zijn we alle mogelijke sporen aan het verkennen en hebben overleg met alle betrokken partijen. Vanwege deze veranderende situatie kunnen inschattingen die we nu maken over een maand achterhaald zijn. Voor deze begroting hebben we er daarom voor gekozen nog geen effecten mee te nemen voor dit onderdeel op het weerstandsvermogen en risicoprofiel.  Bij de VGP en Stadsrekening 2015 komen wij hier uiteraard op terug.
Samen met de gemeente Arnhem en de provincie Gelderland heeft  Nijmegen initiatief genomen voor een herijking van de programmering van de werklocaties. Het gaat hierbij om bedrijventerreinen, kantorenlocaties en locaties voor perifere detailhandel. Vraag en aanbod worden opnieuw in beeld gebracht waarna regionale prioritering van locaties plaats moet vinden. Het is op dit moment onduidelijk wat dit betekent voor de Nijmeegse locaties en wat de financiële impact hiervan is. Zodra hier duidelijkheid over is informeren wij uw Raad.

Winst- en verliesneming

Voor winst‐ en verliesneming binnen het Ontwikkelingsbedrijf hanteren we het voorzichtigheidsbeginsel: bij te verwachten verliezen treffen we direct een voorziening. Een verwachte winst nemen we pas aan het eind van een project, wanneer de winst is gerealiseerd. Tussentijdse winstneming passen we alleen toe, indien de boekwaarde van het onderhanden werk negatief is en er dus een bijna zeker voordelig financieel resultaat gaat ontstaan.
Deze tussentijds te nemen winst wordt bepaald door de negatieve boekwaarde van het onderhanden werk te verminderen met de contante waarde van de nog te maken kosten in de planexploitatie. Hierbij wordt tevens een risicobeoordeling gemaakt, die mede bepaalt of tussentijdse winstneming mogelijk is.